消失的万科

文/十一弟

(资料图)

在北京土地市场上，万科整整消失了四年。

前几天，万科终于又拿到了一块地。

这块地位于通州区，尽管没能进入摇号环节，但也吸引了七家开发商争抢——

招商蛇口、首开股份、北京城建、中海地产、华润置地、中建玖合、万科。

十六轮竞价之后，其他六家开发商不再举牌了。

万科以最高报价27.4亿摘牌，溢价率10%。

楼面地价大约为3.5万/平米，新房限价6.5万/平米。

房价与地价之间，每平米有三万块钱的差价，利润空间充足。

不过，在北京楼市，通州是一个相对独立的市场。

作为行政副中心，通州执行了更严厉的限购政策——

购房人不仅要满足北京市的购房资格，还要满足通州区的户籍、社保、个税要求。

对于通州区挂牌的土地，开发商既爱又怕——

更严厉的限购政策，把相当一部分买家挡在了门外，项目去化难度很大。

今年，北京土地市场一片火热。

这样一块有些烫手的土地，万科还是选择了下手。

万科在北京的老总，年初刚刚换了人。

原东北区域首席合伙人——林瞳，空降北京公司出任总经理。

此前，万科北京公司总经理的职位，一直是由北京区域首席合伙人卢冰兼任。

两年前，刘肖调回集团总部担任首席运营官，卢冰接替了他的位置。

万科在北京土地市场上消失了四年——

刘肖掌舵的最后两年暂停了拿地，卢冰接任两年后仍未恢复拿地。

一直到今年，林瞳空降北京公司总经理后，万科才又出现在了北京的土地拍卖会上。

万科的组织架构，北京区域覆盖了北京、河北、山东、山西、天津。

其中，北京是北京区域的重镇，但这几年的存在感全无。

今年，万科对北京的管理层动了刀——

单独任命了北京公司总经理，而不再由北京区域首席合伙人兼任。

可见，万科也有意在北京加注了。

这两年，开发商都在往几个核心城市收缩。

尽管楼市销售下挫，但北京的土地市场，走出了独立行情。

一些热门地块，有十几家、几十家开发商争抢，靠摇号才能决出归属。

今年上半年，北京的土地拍卖会上，万科已经报名了几块地。

不过，运气不佳，均未中签。

拍下通州地块前，林瞳露面参加了一场公开活动，为几天后拿地做了铺垫——

“北京是全国最好的市场，没有出现暴涨和暴跌，从刚需到改善市场都比较稳定。”

“今年上半年，市场的存销比还在下降，未来万科还是鉴定看好北京市场，也希望能够再多增加投资。”

恢复拿地的万科，它面对的是一个被重新分割、打乱洗牌的市场——

去年，北京房企销售榜单上，中海地产、首开股份、华润置地、北京城建，拉开了差距。

万科的销售排名，已经掉出了前十开外。

在北京土地市场上，万科断档的这四年，可能在消化上一轮周期犯下的错误。

2014年，刘肖从杭州公司一把手的位置上，调到了北京公司。

两年后，万科在海淀区拍下了两块住宅用地，总地价109亿。

不过，这两块地开发出来的住宅，需要开发商自持，只租不卖。

当时，北京的土地市场也是一片红火。

拿地一时爽，事后悔断肠——

万科拍下这两块地之后，到项目入市时，才发现根本解不了套。

仅土地款，就需要上百亿，万科算是砸手里了。

目前，国内的房地产市场，地价、房价太高，拉低了租金回报率。

纯商品住宅用地，如果不允许散售，基本无解，只能落得亏本收场。

很大程度上，当时刘肖掌舵的北京公司，违背了常识。

在投资决策上，其实犯了大错——

高周转的逻辑，公开市场拿地，自持商品住宅，注定要被套牢。

十一弟查了下，到去年，万科的七大区域，北京是唯一亏损的区域。

去年，北京区域的收入规模，大约有688亿。

它占万科的营收比重，将近15%，仅次于上海区域、南方区域。

但北京区域的几百亿营收，赔本赚吆喝——

不仅没能产生盈利，反倒亏损了三个小目标。

而营收占比近三成的上海区域，为万科贡献了105亿净利润。

西北区域的收入规模，不到338亿，营收占比只有7%，却赚到了22亿净利润。

这意味着万科在北京区域投入了大量资源，但并没有产出，拖了后腿。

最近两年，市场行情不好，开发商收紧了投资，暂停了拿地。

很多人感慨，万科不愧是“周期之王”——

精准踩点，敏锐捕捉风向，拿地变得谨慎了。

但这是一个错觉。

实际上，没有比北京、上海更安全的城市了，国央企还在拼了命地挤进来。

过去四年，万科在北京不拿地，背后的原因，其实很尴尬——

上一轮周期犯下的错误，需要时间去消化。

今年六月底，万科的股东大会上，作为首席运营官，刘肖提到了如何拿地——

“内部在投资拿地上有两个策略，一个叫特别好的项目，一个叫精准投资。”

看来，万科和刘肖，都长了教训。

据说，万科今年的拿地标准，把IRR的财务指标看得特别重，以此作为必须坚持的投资纪律。

消化掉错误，收拾烂摊子，重新恢复在北京拿地，考验才刚刚开始——

空降北京的林瞳，要帮万科打一场翻身仗。

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